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新型城鎮化與“樓宇經濟”

談到城市化,就會提到兩個爭議性的問題:問題一:城市化與經濟發展誰促進了誰?問題二:是城市化還是城鎮化?

  針對第一個問題,要論及城市化與經濟發展的關系的話,毫無疑問,城市化是經濟發展的一個結果,同時城市化本身也在為未來的經濟發展提供源源不斷的動力。

  針對第二個問題,我們先看一下城市化的表述,其進程表面上是如何實現農民為市民的過程,實際上整個轉變過程涉及到人口就業結構、經濟產業結構和城鄉空間結構的轉變,其核心解決的是農村中低收入群體在城鎮化進程中自身可持續生存、生活和發展的問題。所以我們提的城鎮化實際就是城市化,只不過表述上采用了與我國具體國情相適應的、體現我國特色的“城鎮化”稱謂。

  但過去三十余年中國的城市化進程,無疑也留下了太多的遺憾。其中一個問題便是城市低質的復制擴張,使城市看起來光鮮但不宜居了。

  例如已在北京、上海等大都市體現出來的“大都市病”。高昂的房價,糟糕的交通,以及今冬北京極其嚴重的霧霾天氣,這一切都在成為城市化進一步發展的阻礙。城市應該是適宜人類居住的地方,而不是相反。

  類似的問題也不僅在大都市出現,在武漢、西安等等較為發達的二線城市里,上述情況并不比核心一線城市好,甚至有時更為糟糕。

  或許正因為如此,在新一屆政府開展工作之后,將“新型城鎮化”列為政府工作的重中之重。其思路,則是將中小城鎮,以及大城市周邊的衛星城鎮作為城市化推進的重點,以緩解“大都市病”的蔓延。

  這的確是解決問題的一個思路,但至少應該與之并行的,則是對現有城市的改造,重構城市的宜居性,提高城市化的效率。

  我們認為,至少未來在現有城市改造方面還大有潛力可挖。甚至可以為新的城鎮化提供更大的空間。“大都市病”的蔓延或許并不是因為其大,而是在于其大的過于低效了。

  正如安邦咨詢董事長陳功先生總結的,簡單地說,新型城鎮化,就是城市的重構!城市道路需要重構,城市的街區需要重構,城市的廣場需要重構,讓更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一個潔凈、宜居的城市環境中。

  這一城市改造過程中也蘊藏著巨大的商機,我們姑且可以將之稱為“樓宇經濟”。

  核心城市已無存量土地,重構城市的宜居性必然建立在對現有建筑的升級改造之上,這樣做成本最低,破壞最小,見效最快。

  例如,核心位置商業地產已進入存量時代,產品差異化趨勢凸顯,核心區域的商務樓宇面臨再聚集趨勢。對于投資商來說,其對應策略是舊樓改造、存量提升,而對政府來說則是發展樓宇經濟,即對核心區域存量樓宇升級改造,改變其趨于老化的現狀,最大限度挖掘區域價值,提升核心區域形象,吸引優質企業落戶,提高了政府稅收。“樓宇經濟””一方面改變了城市面貌,另一方面也促進了經濟發展。

  從這個意義上來講,樓宇經濟就是新型城鎮化一樣,將成為中國城市化轉型最重要的兩個方向。

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